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  ■本報記者 陳淑亞 西安報道

  1月份的西安並不寒冷,但當地樓市卻如墜冰窖。

  同時,城建大躍進也帶來瞭房企數量的猛增。"目前,陜西省內有5200~5300傢房地產企業,其中3000多傢集中在西安市內。"王聖學告訴記者,這顯然也增加瞭監管難度。

  "批地的主管單位有十餘個,各個開發區管委會都有土地審批的權限,一些城改項目的預售審批權也被下放到瞭城改辦,這些部門隻需要發備案給西安市房管局就可以辦理審批。"王聖學認為,各相關主管部門之間在行政審批和各環節違法違規行為的處理上配合不夠,導致西安房地產項目違規銷售行為的頻繁爆發,以至於本地很多房企對"未建樓房先銷售、邊售項目邊辦證"習以為常。

  "鐵路警察各管一段。"西安房地產協會會長王聖學以此形容西安市房地產市場的監管困局。由於城改項目涉及國土、規劃、建設、房管、城改辦等部門,形不成監管合力,也加劇瞭西安樓市亂象。

  "已經兩個多月沒有開張瞭。"西安一傢較為知名的房地產代理公司的經營者李明(化名)面對中埔鹽鄉房屋二胎國房地產報記者時一臉愁容。他的困境源於去年11月份開始的西安樓市大整頓,眾多證件不全違規銷售的樓盤紛紛陷入停滯,李明所代理的3個重點樓盤全部"中招"。

  央視由此制作的《監管一撒手,騙子易得手》調查節目,曝光瞭包括橄欖灣在內的多個樓盤五證不全違規銷售的狀況,西安樓市監管的疏漏與亂象也展現在公眾面前,引起輿論大嘩。

  在外界看來,西安房地產市場的亂象,主要是由於房管局的監管不力。來自上級和社會公眾的責難,使該部門最近"壓力山大"。但西安市房管局一位內部人士對中國房地產報表示,他們也有難言的苦衷。

  對於年底急需銷售回款的西安房企而言,嚴厲的整治無疑打亂瞭其全年計劃,尤其是項目少、資金實力弱的中小房企,整治的打擊幾乎是覆頂之災。

  隨後,在抽查的近130傢項目中,沒有取得預售證就違規銷售的達到45個,西安市房管局也將其名單向公眾進行瞭公佈。

  "能否根治亂象,我是持懷疑態度的。"王聖學認為,多重利益格局之下,未來市場難料,不過,"未來20~30年,西安仍將是個大工地"。

  整治給原本紅火的西安樓市帶來瞭重創,眾多無證銷售的樓盤紛紛以"內部裝修"等理由關門躲避風頭,其中就包括李明所代理的3個項目。記者致電多傢房管局"黑名單"上的售樓處,得到的答復是"目前可以登記信息,但成交和簽合同要到預售證下來以後"。

  占市場相當份額的眾多違規項目停售,短時間內也造成各方面的巨大沖擊。市場供應驟然緊縮,五證齊全的項目突然成為瞭"稀缺品"而備受追捧,以至於樓盤用醒目標語高調宣傳證件之齊全;而更多的建築工地則因為回款的戛然中斷而陷入瞭停滯狀態,爛尾的風險隨之而來。

  在此次整治風暴中,西安市規模巨大的城中村改造項目也被推至風口浪尖。在上述房管局公佈的45個違規項目中,有12個項目屬於城改項目。

  違規項目過多,城改規模龐大,多頭監管窘境,各種因素夾雜讓這場整頓的前景不容樂觀。這種亂象與整治之間的博弈並非西安獨有,在中國房地產報此前走訪的石傢莊、鄭州等新房井噴的舊改重地也十分突出。城建大躍進留下的種種後遺頑疾,也引發瞭政府和業界的反思與警惕。

  不過,對於目前西安市場上違規項目的準確數字和整頓的最新進展,盡管記者多次詢問,西安市房管局人士始終緘默。

  城改項目成"重災區"

  當地一位多年從事城中村改造項目的負責人表示,"從房地產開發周期規律來看,先後涉及土地征收(征用)、收儲、出讓、建設項目用地規劃和工程規劃、建築工程施工管理、商品房銷售、竣工驗收等環節以及10餘個部門,前面環節的違法違規行為得不到有效糾正和制止,就必然會延續到最後的預售環節。"

  記者發現,路邊一處樓盤打出瞭"五證齊全準現房!"的大標語,但售樓處依然門可羅信貸新北金山信貸信貸房屋銀行缺錢急用哪裡汽車貸款雀。

  這輪由央視報道引發的針對無證銷售項目的專項整頓風暴,也令西安當地官員苦不堪言。

  "鐵路警察各管一段"

  整頓令歲末年初的西安樓市遭受重創。根據當地媒體報道,2013年的11月和12月連續兩月的周末,西安市僅新增一個商品房項目開盤;進入2014年1月,預計也僅有零星的8個項目開盤。

內容來自sina新聞

  "房管局的主要領導,檢討信至少寫瞭三個版本。"當地一名官員透露,檢討因"不深刻"被震怒的領導多次駁瞭回來。其他部門諸如西安市建委、西安市城改辦等部門共計14名工作人員,被給予瞭不同程度的處分。"個別單位第一責任人還被約去進行瞭誡勉談話。"上述官員告訴中國房地產報記者。

城建躍進後遺癥 西安樓市 重典戧亂

  整頓持續到現在,有多少企業獲得瞭預售證,或者補交瞭相關的資金手續,走上瞭轉正之路?西安市房管局相關負責人並未給予正面答復。但西安市房地產協會會長王聖學表示,西安約500個在建項目中,有很大一部分屬於無證銷售。整頓規模之大、需時之長可想而知。

  "補辦手續談何容易,所有的手續完全辦下來至少得半年時間。"李明對記者說,尤其是有些城改項目涉及土地拆遷和回遷安置等問題,項目的證件辦理更加緩慢,而資金回不來則可能誘發更多的矛盾,形成惡性循環。

  "2013年的西安房地產市場,可以說在政府出手整治的那一天就已經提前結束瞭。"天地源公司營銷中心主任陳源對中國房地產報記者表示。

  嚴厲整治重創樓市

  而西安市城改辦發給中國房地產報記者的書面回復則顯示,從2007年西安市啟動城中村和棚戶區改造工作以來,目前已取得《城中村改造方案批復》和《棚戶區改造方案批復》的238個城改項目中,未取得預售證的有126個,比例高達53%。而這還不包括那些尚未批復的城中村改造項目。

  據瞭解,西安市城中村改造項目多是由城中村聯合開發企業共同開發建設,村委會在前期調研認定具備城中村改造條件的情況下,通過招商引資確定開發企業,然後要求企業把項目所需的拆遷資金打入城改辦拆遷資金監管賬戶內。待前期拆遷宣傳等工作全面展開、拆遷手續完備後,立刻進行整村拆除。

  "一個村子完成城中村改造所需要的金額大約在20億~30億元之間。"西安市城改辦城改處處長譚磊對中國房地產報記者表示。這對於很多資金實力有限的中小房企而言,顯然壓力過大,但舊改蛋糕的豐厚利潤又是無法忽視的誘惑,於是繞道而行的違規行為開始出現。

  譚磊坦承,個別樓盤為緩解資金壓力、縮短建設周期,采取違規銷售的方式來彌補前期拆遷補償的支出,並為樓盤建設所需要的資金輸血,"開發商並不具備相應的資金實力,把手續沒有辦全的城改房推到市場套取資金,攪亂瞭市場"。

  李明則指出,這種"邊施工、邊銷售、邊辦證"的違規行為早已成為城改項目的慣用伎倆。

  震怒的西安市政府領導立即嚴令調查整治。西安市房管局第一時間出臺《關於開展房地產市場秩序專項整治的公告》,對城區內所有房地產開發項目進行排查和整治。

  中國房地產報記者所得到的一份來自西安市房管局的內部資料顯示,"聯合辦公"首批督辦的項目中,已取得"五證"的項目達到14個,已取得"四證"的項目達到16個,取得"三證"項目達到9個,共計39個項目幸運踏上瞭"轉正"道路。然而,這些幸運兒相對於數百個證件不全的樓盤而言,也隻能算是杯水車薪。

  在政府層面,整治的矛頭直指西安市房管局。

  據王聖學介紹,目前按照管理部門劃分,西安市的房地產項目分為一般商品房、城改項目和開發區項目,後面二者占據瞭大部分的市場份額。

  中國房地產報記者同時瞭解到,目前在西安市內有國傢級開發區7個,省級以上開發區有二十多個,各種開發區總面積將近2000平方公裡,司局級管委會達到16個。這些管委會權限較為獨特,下設土地局、管理局,規劃局、房管局、以及招商等各種職能部門。

  西安目前常住人口超過800萬,加上流動人口,總人口約在1100萬~1200萬之間,由此產生瞭強大的購房需求。西安市在一般商品房供應之外,城改項目和開發區項目的大規模供應一定程度上緩解瞭供需矛盾,對西安房價起到瞭一定的平抑作用,但監管的難度也因此大大增加。

  違規項目過多,城改規模龐大,多頭監管窘境,各種因素夾雜讓這場整頓的前景不容樂觀。這種亂象與整治之間的博弈並非西安獨有,在中國房地產報此前走訪的石傢莊、鄭州等新房井噴的舊改重地也十分突出。城建大躍進留下的種種後遺頑疾,應引起政府和業界的反思與警惕。"鐵路警察各管一段。"西安房地產協會會長王聖學以此形容西安市房地產市場的監管困局。由於城改項目涉及國土、規劃、建設、房管、城改辦等部門,形不成監管合力,也加劇瞭西安樓市亂象。

  "毫無疑問,這輪空前嚴厲的整治將引發西安房地產企業和代理行業的新一輪洗牌。"一位參加近日西安房企內部研討會議的人士表示。

  有鑒於此,目前西安市政府統一牽頭,聯合市建委、城改辦、房管局、國土局、規劃局展開"加快房地產項目手續辦理聯合辦理"活動,旨在加快相關證件的辦理速度。

  同時,按照市政府要求,西安市房管局也正在針對整治狀況著手起草長效解決方案,試圖從根本上解決樓市亂象問題。

  西安市各政府部門的努力能否從根本上治愈樓市頑疾?業內人士普遍持觀望態度。在一位當地房地產企業的負責人看來,未來的樓市監管,必然面臨著多頭行政、土地放量巨大而審批紛繁復雜,以及機構重疊等多重困境,這也給西安房地產市場監管部門帶來嚴峻考驗。

  整頓源於央視11月份焦點訪談欄目對西安橄欖灣業主維權事件的曝光。該項目在五證全無的情況下,收取80多戶業主每人8萬到30萬元不等房款共計千萬元。2011年東窗事發後,該開發商涉嫌詐騙被刑拘,業主房款至今無法討回。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-01-13/10222576481.shtml
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