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  救市政策指向"人口"

  在一線城市政策松動之前,一批二三線城市已率先做出調整,其中包括南寧、天津、蕪湖、杭州等地。在調整中,松綁限購、減免稅費成為主要方向。

  值得註意的是,有些城市雖然並未直接針對樓市政策進行調整,但仍然出臺瞭被稱作"變相救市"的措施,主要表現為"放寬戶籍門檻"。廣州、海口、武漢等城市均出臺瞭類似的政策。如海口就強調,購單套房120平方米以上可落戶5人。

  對於這些救市政策,市場的表現似乎並不"感冒"。主要表現為,成交量的低迷態勢始終未能改善。來自國傢統計局的數據顯示,今年1-5月份,全國商品房銷售面積36070萬平方米,同比下降7.8%,降幅比1-4月份擴大0.9個百分點。今年以來,房地產市場成交量已連續4個月維持下行。

  另有一批城市的救市體現為"隻做不說"。也即,不明確發佈紅頭文件,但暗地實施松綁。此前傳出限購風波的沈陽,以及廣泛流傳"閩十條"的福建,均屬此類。

  在"量跌"之後,"價跌"的趨勢開始確立。今年5月,全國70個大中城市中,有35個城市的新建商品住宅(不含保障房)價格環比下降。70城市的平均降幅為0.15%,為近24個月以來的新低。



  近期,標普就點名瞭一批財務杠桿過於激進的開發商。其中包括奧園、中國海外、華南城、旭輝、萬達[簡介最新動態]商業、花樣年和富力。這些公司的共同特點是,2013年債務增速超過50%,其中恒大地產2013年總債務增加超過一倍。

  分析人士指出,市場不買賬,與救市政策力度不夠有關。尤其是信貸政策並未大規模放開。

  "救市的方式有很多,如果不想做得太明顯,根本不用發文件,召集開發商開個會,口頭傳達一下即可。"中部某省住建廳人士向中國證券報記者表示,實際上已經啟動救市措施的城市,要比業已披露的更多,尤其是很多三四線城市。

  他表示,此前兩輪調整分別東勢鄉二胎借款位於2008年底2009年初,以及2011年底2012年初。其中,前者的房價下跌周期持續瞭6個月,後者為8個月。由於處於房地產"黃金十年",調整的規律是:房價上漲時漲幅很大,下跌時跌幅很小;漲得時間長,跌得時間短。

  近期,廣州市的增城、從化等區域放開限價,市區中心區的高價盤限簽政策也有所松動。這也成為首個松綁樓市調控的一線城市。與此同時,台南市信用貸款銀行隨著"薊門橋地王"等項目陸續獲批預售證,北京的限價政策也悄然松動。

  這也將成為房地產業兼並整合的前奏。蘭德咨詢的報告認為,未來三年間,將有30%的房地產企業被淘汰出局,其中以中小房企為主。

  在"政策無用"的表象背後,是供需格局的變化。經過多年的房地產投資高增長,當前房地產市場的供需關系正在趨穩,部分城市出現供大於求現象。

  在監管層警示政策"紅線"的背景下,當前的救市手段頗有局限性。中原地產首席分析師張大偉表示,各項救市的根本目的都是為瞭"搶人"。利用城鎮化的大趨勢,提高購房人口基數,達到刺激房地產的目的,是所有救市政策的共性。

  今年以來,地方政府的救市舉措不斷祭出,力圖刺激市場;央行也於5月底開始"喊話",滿足首套房購房需求。但從市場表現來看,效果著實不佳。隨著房地產市場成交持續低迷,從業者愈加擔心:房地產市場是否真的無法復蘇瞭?

  大調整即將來臨

  相比之下,2013年全年,全國商品房銷售面積增速達到17.3%。也即,今年以來,樓市成交量就出現"驟跌"局面。

供需格局逆轉 樓市大調整漸行漸近

  上月中旬,中國人民銀行召開住房金融服務專題座談會,要求商業銀行合理配置信貸資源,優先滿足居民傢庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。但到目前為止,銀行層面的按揭貸款政策並無明顯松動。多數銀行的首套房貸款利率仍在基準利率之上,使得實際購房成本並未降低。

  張大偉表示,對房地產市場影響最大的,在於投資沖動和貨幣政策。但目前來看,既不可能出現"四萬億投資",貨幣政策又難以再現實質性松動,當前救市措施的影響可謂微乎其微。

  在"量價齊跌"的趨勢已經確立之後,房地產企業的資金狀況將面臨更多壓力。數據顯示,今年前5月,房地產開發企業到位資金46728億元,同比增長3.6%。而去年同期,該增速為32%。在上述資金來源中,定金及預收款11458億元,下降8.4%;個人按揭貸款5342億元,下降1.2%。

  2014年5月,全國70個大中城市中,有半數城市的新建商品住宅(不含保障房)價格出現下跌。這一"壯觀"場面是最近兩年來首次出現。幾乎所有從業者都預料到瞭這一結果,但他們沒有想到,房價會跌得如此劇烈。

  市場不肯買賬

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  他還認為,後續在房地產市場繼續降溫的情況下,全國預計有超過30個城市有放松調控的預期和可能性。其中,有數個新區、市場供應過剩、新增人口不足的城市都可能加入到"救市"大軍中來。

  從此前統計局公佈的數據不難看出,今年以來,房地產投資、新開工面積、銷售等指標的增速不斷走低。其中,前五月的房地產開發投資同比名義增長14.7%,達到歷史罕見的低點。說明需求不足,樓市供應端也開始乏力。

  市場供應過剩到何種程度?以北京為例,根據中原地產研究部的統計,2014年上半年來,北京期房住宅供應大漲,合計供應住宅套數達到瞭37220套,同比漲幅達到70%。

  但與此同時,由於市場交易低迷,截至6月20日,北京期房住宅庫存達到46117套,現房庫存34727套,合計庫存80844套。這是自2013年1月1日以來,北京新房庫存再次回歸到8萬套以上。也是最近18個月來的新高。

  值得註意的是,京城樓市庫存的增加,相當部分原因在於需求未能全部釋放,尚處於觀望狀態。但即便如此,仍然反映出供需關系的逆轉態勢。有分析指出,一線城市尚且如此,廣大二三線城市的過剩情況就更為嚴重。其中,不斷被披露的"空城"、"鬼城"現象,以及公務員賣房等情況,均凸顯出這種局面。

  近期西南財經大學發佈數據顯示,目前我國住房存量遠高於住房需求量,62%的存量住房已經滿足全國的住房需求。2013年中國城鎮地區整體住房空置率為22.4%。

  供需關系的逆轉意味著大調整的來臨。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示,2004年以來,我國已經歷過三次房地產短周期,當前已進入第四個周期。

  分析人士指出,經過多年的房地產投資高增長,當前房地產市場的供需大勢已經出現逆轉,供需關系趨於平衡,居民自有住房率提高。這種基本判斷決定瞭,房地產市場將可能迎來深度調整,市場下行趨勢難免,高增長時代將可能終結。

  相比之下,如今的內外環境均較為惡劣,主要體現在,既無"四萬億"財政刺激計劃及超寬松貨幣政策,又面臨整體市場"供大於求"的情況。這也決定瞭,此輪市場調整的周期將會更長,即房價下跌的時間可能超過8個月。

《《報名新浪樂居6月29日廣佛線團購看房團

  在房地產業界,"救市"已成為近一段時間以來的關鍵詞。今年以來,已有十多個城市出臺政策,直接或間接地挽救房地產市場。新近出現的變動是,廣州、北京等一線城市的調控政策已開始松動。

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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-06-23/09224235314.shtml

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