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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

  除此之外,宋延慶還強調,從上述房企歷年業績情況分析,通常房企規模越大,盈利能力越強。德勤報告顯示,2012年174傢上市房企中,34.5%的大型企業為其股東帶來超過20%的回報,而這個比例在小型企業中隻有1.7%。

  更為值得註意的是,滬深兩市已公佈年報的76傢房企中,42傢上市房企利潤率同比下滑,占比為55.26%。

  無獨有偶,據德勤發佈研究報告顯示,2012年近60%的上市房企出現瞭凈利潤率下滑,權益回報比率從2010年的11.5%及2011年的10.72%下降至2012年的9.98%。

《證券日報》記者根據統計發現,滬深兩市76傢上市房企平均凈利率下跌至11%,而在港上市的41傢主營業務在內地的典型房企平均凈利率則下滑至36%

  同年,萬科實現銷售額1709.4億元,同比增長21%;實現營收1354.2億元,增長31.3%;實現歸屬於上市股東的凈利潤151.19億元,同比增長20.46%;全面攤薄凈資產收益率為19.66%,與2012年持平。

  值得一提的是,李明向記者直言,在新項目獲取上,遠洋非常看重的投資標準有兩個,一個是毛利率,還有一個是IRR,即內部收益率。如果毛利低,IRR能夠高也可以接受。如果IRR低,毛利率埔里鎮房屋貸款率利試算高也可以接受,這是遠洋內部的標準。

  "不同的綠色建築標準不同,投入的成本也不同,但一般在國內應用的綠色技術分攤的成本上,排除特殊項目,預計每平方米不足800元。"有專業人士向《證券日報》透露,而鑒於PM2.5概念以及霧霾天氣的擴散,應用綠色技術的房地產產品未來市場空間非常大。

 盈利能力走低

  對此,方興地產相關人士向《證券日報》記者透露,金茂府系列都屬於"綠金"產品,即將綠色建築的技術應用於金茂府高端住宅產品中,例如,可以實現不開空調也能將室溫全年保持在24℃-27℃之間。該人士還向記者透露,"在方興的未來規劃中,將借力'綠金'謀擴張版圖,而方興在上海花費101億元所拿的住宅地塊也將應用綠色技術"。

  據記者瞭解,2013年,中海銷售額1385億港元;實現營收824.7億港元,同比增長27.7%;實現凈利潤231.78億港元(約合人民幣183.16億元),同比增加23.1%;折合凈利潤率為28.1%,比2012年下降0.9個百分點。

  事實上,關於行業未來盈利空間方面,《證券日報》記者獲悉,多位房企高層與郝建民基本持有一致觀點,其認為,如今不僅一、二線城市和三、四線城市樓市分化加速,甚至一、二線城市本身的樓市分化現象已經凸顯出來,且愈發加劇。在此過程中,房企若想提高盈利能力,爭的或許是管理能力和周轉能力,以此換銷售毛利率和銷售凈利率指標的成長,同時減少資金成本壓力。

 中海凈利率為萬科2.5倍

  謀多方拉升利潤

  對此,中海地產主席兼首席執行官郝建民認為,今後房地產毛利率持續達到20%已屬及格,而30%為優秀,40%以上則為卓越水平。對於企業毛利率,他認為會根據不同企業的管理水平出現分化。

  對此,宋延慶表示,從2010年開始,房地產行業已進入盈利能力下降周期,行業平均利潤率每年降幅都在1個百分點左右。"我們預計,2013年上市房企平均凈利率13%左右,全行業則為11%左右"。

  而在增加產品附加值上,靠拉升產品溢價空間來提高利潤方面,方興地產的表現則值得關註。眾所周知,方興的金茂府系列產品不但銷售價格高於周邊同類產品,且在"量"上也能實現預期。

  值得註意的是,有業內人士也向記者表示,要提高開發利潤率,一是"控",即控制成本費用;二是"提",即提高溢價率。"控"的重點是土地成本和資金成本,"提"的重點是提高產品溢價和服務溢價。

  據《證券日報》記者不完全統計,在壽豐鄉二胎借貸這210傢上市房企中,至少有117傢房企已經公佈瞭2013年業績,總體來說,不少企業都沒有逃脫盈利能力下降的命運。

  "2013年仍在延續盈利能力分化的趨勢。"宋延慶向本報記者表示,從萬科和中海地產的情況就可窺見一二。

  "所謂暴利,其實已經是過去,隻是因為房地產總值高。如果僅看利潤率,房地產已屬'中利行業',而且到2015年很有可能觸及'10%紅線'。"蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日報》記者表示,總體來說,房地產開發的剛性成本,包括土地、融資、人力成本等越來越高,但因庫存量、潛在供應量有增無減,導致售價和利潤壓力越來越大,這是房價居高不下,而開發利潤率卻越來越低的根本原因。

  據申萬報告顯示,2013年前三季度A股上市房企結算凈利率為12.8%,毛利率為35.3%,較2012年同期分別下降瞭1個百分點和3個百分點。

  對此,宋延慶稱,盡管凈利潤保持增長,但萬科的結算凈利潤率為12.01%,比2012年下降瞭1.07個百分點;凈利潤除以營業收入後的凈利潤率為11.16%,下降瞭1.01個百分點。雖然兩傢企業的利潤核算口徑不一致,但即使對比核心凈利,中海的凈利潤率也是萬科的2.5倍以上。

  事實上,從中海資金成本控制能力或許可以窺見其成為近年來"最賺錢的房企"的秘密。2013年10月信用貸款房子利率多少免費諮詢試算,中海發行瞭3檔高級無擔保債券,5年、10年和30年期各5億美元,息率分別是3.375%、5.375%和6.375%。

  對此,宋延慶稱,中海一流的成本控制水平,嫻熟的逆周期拿地能力,以及較高的產品標準化程度,再加上有極低的息率和幾乎無償債壓力的超長年期債券的融資手段,這是中海"最賺錢"的主要因素。

  除此之外,本報記者在統計上述數據時也發現,在港上市的內地房企盈利能力明顯高於A股房企,而且具備普遍性趨勢。

  "在香港上市的內地房企凈利率整體高於滬深A股企業,2012年分別是21.93%和13.57%。雖然利潤核算口徑不同,但即使去掉持有物業評估增值部分,香港內房股的凈利率還是整體較高。"宋延慶表示,這可能與2010年暫停IPO後,一些業內優秀企業轉至香港上市有關。另外,香港內房股企業,比如恒大、龍湖、旭輝等,大都是以標準化產品線開發為主的高周轉企業,而滬深A股企業則良莠不齊,拉低瞭整體凈利率。

  截至3月30日,《證券日報》記者根據統計數據發現,按照申銀萬國房地產行業分類,滬深兩市已經有76傢房企公佈2013年年報,占142傢房企的53.5%,其平均銷售凈利率為10.88%,同比下跌1個百分點;41傢主營業務在內地而在港上市的典型房企公佈2013年業績,約占內地房企在港上市總數的60%,其平均銷售凈利率為36.08%,同比下滑近9個百分點。

  據蘭德咨詢統計,算上在香港上市不久的陽光100和海昌控股,目前全行業共有210傢上市公司。

  事實上,《證券日報》記者在多次采訪房企高管的過程中也發現,他們早就意識到盈利能力進入下降周期的問題,並在近幾年開始實施各種試圖改善凈利率、毛利率等盈利能力指標的戰略,而管控成本、增加產品附加值,調整項目周轉速度等成為其主要手段。

  "我們的凈利潤率沒降,穩中略有提升"。遠洋地產總裁李明在遠洋地產2013年業績發佈會上表示,2013年,遠洋地產實現營業額311億元,同比上升9%;核心凈利潤達30.36億元,同比上升21%。

  對此,李明坦言,"因為成本控制取得瞭一定的效果"。他進一步解釋道,"我們的營銷費用、管理費用、財務費用等方面有瞭很明顯的下降。銷售收入都在增長,但是營銷費用絕對值下降瞭"。此外,李明預計,"我們今年在建安成本,前期成本等方面還將有下降的體現"。



房地產行業凈利率跌至11% 中海凈利率為萬科2.5倍

內容來自sina新聞

  

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-03-31/08074025948.shtml
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